Aspectos legales, técnicos y administrativos que conviene conocer al adquirir una vivienda que necesita reforma o actualización
Reformar una vivienda es una oportunidad para añadir confort, valor y eficiencia a tu inmueble. En el Baix Empordà, como en el resto de comarcas, cualquier intervención sobre una casa —ya sea una actualización de acabados o una reforma integral— debe planificarse con cuidado, teniendo en cuenta tanto la normativa urbanística como los requisitos administrativos de cada municipio. A continuación, te explicamos paso a paso qué debes tener en cuenta.
Define el alcance de tu reforma
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental valorar qué tipo de obras quieres realizar y su impacto en la vivienda:
- Reformas de interior sin afectación estructural: como cambiar suelos, pintar, renovar baños o cocinas sin modificar muros de carga o fachadas.
- Reformas de mayor envergadura: implican modificación de la estructura, redistribución de espacios, ampliaciones o intervenciones en elementos comunes o exteriores.
Esta diferenciación es clave porque de ella dependerán los permisos y licencias que debes solicitar.
Consulta en el Ayuntamiento o en el Consell Comarcal
Cada municipio del Empordà y Gironès (La Bisbal d’Empordà, Verges, Palafrugell, Torroella de Montgrí, etc.) tiene ordenanzas urbanísticas propias y procedimientos administrativos específicos para autorizar obras.
Antes de encargar un proyecto o contratar una empresa, pide una consulta previa en el Ayuntamiento correspondiente o en el área de Urbanisme del Consell Comarcal para confirmar:
- Si tu proyecto requiere licencia de obra mayor, licencia de obra menor o comunicación previa de obra
- Qué documentación concreta exigen,
- Si existen limitaciones por patrimonio, zonas protegidas o planeamiento urbanístico.
El Consell Comarcal ofrece apoyo técnico e información urbanística para los municipios de la comarca, un punto interesante a tener en cuenta.
Saber qué licencia necesitas
En Cataluña, la clasificación de obras sigue los criterios generales de la normativa urbanística:
- Licencia de obra menor: para intervenciones que no afectan la estructura ni el uso del edificio (p. ej., cambio de pavimentos, alicatados, instalaciones interiores). En muchos casos estas obras se pueden iniciar tras una comunicación previa más simple.
- Licencia de obra mayor: para reformas que alteran la estructura, volumen, fachadas o distribución interna significativa. Este trámite exige la presentación de un proyecto técnico visado por un arquitecto o aparejador, junto con memorias y planos.
Importante: realizar obras sin la licencia o comunicación necesaria puede acarrear sanciones económicas, la obligación de legalizar o incluso la demolición de lo ejecutado.
Encargar un proyecto técnico (si procede)
Para reformas mayores o intervenciones que afecten a estructura y distribución, deberás contar con un proyecto técnico firmado por un profesional colegiado (arquitecto o arquitecto técnico). Este proyecto sirve para:
- Describir detalladamente la reforma
- Justificar el cumplimiento de normativa urbanística y de seguridad,
- Permitir al Ayuntamiento evaluar su viabilidad.
Puedes contar con profesionales locales con experiencia en rehabilitaciones en nuestras comarcas; muchos conocen bien los requisitos municipales del Empordà y el Gironès.
Preparar y presentar la documentación
Dependiendo de la licencia exigida, la documentación habitual incluye:
- Formulario oficial del Ayuntamiento
- Memoria descriptiva de las obras
- Planos y especificaciones técnicas
- Presupuesto detallado
- Justificante de pago de tasas urbanísticas y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
En algunos municipios, la presentación se realiza telemáticamente a través de la sede electrónica municipal.
Esperar resolución administrativa
Una vez presentada la solicitud con la documentación correcta, la administración local dispone de un plazo legal para resolverla (generalmente hasta tres meses para la licencia de obra, aunque puede variar). No puedes iniciar la obra hasta que sea concedida.
Subvenciones y apoyo financiero
Existen programas de ayudas para rehabilitación, mejora energética o adaptación de viviendas, gestionados tanto por el Consell Comarcal como por la Generalitat de Catalunya. La Oficina de Rehabilitació del Empordà i Gironès publica convocatorias abiertas con plazos y requisitos concretos.
Antes de iniciar obras significativas, te recomendamos informarte sobre posibles subvenciones que reduzcan los costes.
Supervisión de la obra y finalización
Durante la ejecución, es importante:
- Mantener la coordinación con el técnico redactor del proyecto
- Respetar los plazos y especificaciones aprobadas
- Al término de la reforma, obtener el certificado final de obra y/o el visado de final de obra
Este documento es clave para legalizar la reforma y poder, por ejemplo, poner en venta o alquiler la vivienda sin inconvenientes.
Conclusión
Reformar una vivienda implica algo más que obras: planificación, trámites administrativos y cumplimiento normativo. Aunque puede parecer complejo, contar con el asesoramiento adecuado —desde el Ayuntamiento hasta arquitectos y profesionales locales— garantiza que la reforma se ejecute con seguridad, evite sanciones y aporte valor a tu propiedad.
En Rustic Bisbal te acompañamos en el proceso de compra y venta de tu propiedad y te ayudamos a encontrar la vivienda que mejor encaje contigo. Además, si el inmueble necesita una reforma o actualización, podemos ponerte en contacto con profesionales de confianza de la zona para que puedas llevarla a cabo con todas las garantías, aunque la gestión y ejecución de la obra corresponden directamente al propietario y a los técnicos contratados. De este modo, te ofrecemos una orientación honesta y cercana para que tomes decisiones bien informadas en cada etapa.
